会社、法人化設立に向けて。
会社を立てる事にしました。
不動産の場合には融資が物を言うので
法人である方が強いのです。
個人では限界があります。
法人にすべく、信頼ある人から税理士さんを
紹介頂き、彼らと二人三脚で行く事にします。
会社名
住所
設立日
会社の目的
資本金
を決定します。
他にも諸々ありますが。
法人登記に当たり、会社の印鑑を作ります。
実印
角印
丸印
そしてゴム印です。
ネットで検索すると3万円程度の物から
5000円未満で作れる会社もあり
ピンからキリまでだなと思いました。
見栄よりも実利を取る私は安くてもいいかなと
思っています。
早速注文です。
それにしても、指示を頂いてから
動くまで3.4日のタイムラグがある、
私の行動の遅さよ…。
旅館仕様の新築物件、3880万円。
旅館仕様の新築物件の内覧に行ってきました。
10室取れるので、そこそこの利回りになります。
が、一緒に見てもらった投資の上司には
利回りが低いと言われました。
立地は抜群なのですが、部屋が広く無い事もあり
収支も合わないと言うのです。
投資物件を保有していない私としては
利回り7％程度でも十分旨味ががあります。
ローンを返済すれば土地だけでも
売れると言う打算もあります。
しかし、それではダメだと言われました。
内覧の後、一緒に話しをし、
本格的に保有していくつもりなら
法人にして決算をしっかり提示して融資を
引いていくべきだと言われました。
確かにその話しは投資を始めた7年前にも
聞いています。
ただ、普通に会社員の私に法人化等は敷居が
高いし、意味がよくわかりませんでした。
又、納税額も増えるのですが、本当に
物件を保有出来るのか？と言う部分も
懐疑的でした。
税金をしっかり払うだけで終ってしまうのでは？
と言う損をしたくないと言う気持ちが働いたのです。
あれから7年。
確定申告はしているのですが、
その期間、ちゃんと黒字である事の貴重さを
説かれました。
正直、個人として融資を受ける事の難しさは
感じていました。
ならば規模は小さくても法人であるべきなのかな？
と思い始めていた時にこの話でした。
今も税理士さんに入ってもらっていますが、
次、紹介してもらう税理士さんは不動産に強い人です。
その人と一緒にやって行こうかなと言う
気持ちに変化しています。
しっかりシェアハウスで黒字が出ているので、
納税して、税理士さんにも支払って
そして融資を受ける事が出来る形態に
持って行こうと思っています。
知人の激安中古戸建て物件投資
友人は100万円から200万円程度の中古戸建てを
購入し賃貸運営しています。
羨ましい事に仕事がリフォーム屋さんなのです。
中古のボロを購入しても自社でリフォームを
する事が出来ます。
材料費は150万円程度の仕事でも
人件費が入ると300万円になります。
自分で出来ない私達は300万円払って工事を
してもらう事になります。
知人の場合には、自社で行うので
この人件費の150万円は不要です。
こうしてリフォームして綺麗になった物件は
家賃45000円程度で貸し出されます。
実に利回り15％超えです。
素晴らしい！！
最終的にこの物件は売ってしまうつもりなのか、
どの程度保有するのかは分からないのですが。
小さな資金で始めるには、アリな投資方法
なんだと思います。
私もやってみたい。
シェアハウスの掃除を自分でして1カ月
一週間に一度、一時間程度を目安に掃除をしに
行っています。
今までも、契約をしていた清掃会社の方は
上記のタイミングで行っていました。
経費節約の為に自分で行う様になり、
最初こそ2時間とか週にニ回程行ける時を
作って掃除をしていました。
掃除の道具も各場所に置く事が出来、
手順も慣れてきたので、ようやく一時間程度で
一通りプラス一か所、細かい部分の掃除をする
事が出来る様になりました。
清掃に行った時に丁度管理会社のスタッフに会い
ました。
最近、掃除が綺麗になったと入居者さんが言っていたよ、
と伝えてくれました。
その効果なのかどうかは分かりませんが、
一室予約が入ったのです。
4室が埋まる予定です。
元々8室で、半分の4室が埋まれば
黒字になる運営です。
ドミトリーが二つ無くなり、6室となりました。
その内4室でようやく黒字になるので
運営はかなりキツイです。
繁華街にも自転車圏内だし、
みんな大好きドン・キホーテも近くにあるのに、
なかなか決まらないのは悲しい事です。
自分なら喜んで住むのにな・・。
立地と物件で本当に明暗が分かれます。
コロナで持ちだしもありましたが、
もう少し踏ん張ってみます。
初めて銀行に融資の話しを。
物件のマイソク、最新の確定申告、借入している
住宅ローンの残積を持参し、銀行に行きました。
この銀行は私の住宅ローンを貸してくれている
所です。
普通の会社員の私が融資を受ける事が
出来るかどうかの打診をしました。
住宅ローンを併走させて、住宅の一部を賃貸と考えて
いましたが、
銀行マンはそんなやり方を知らないと
言われたり…。
あまりメジャーな方法では無いんだなと実感しました。
種目が旅館となっているので、
そもそも住宅ローンが難しそうと言うか
面倒臭そうでした。
（まずは種目の変更を不動産屋で・・・と。）
やって出来ない事は無いのでしょうが…。
融資を受ける事は出来ますが、
民泊や旅館業をするよりも賃貸契約の方が
銀行の印象はいいみたいで、融資が通り易い
との事でした。
もし、このまま本気で融資を通す為には
レントロール（どの程度の収益を見込めるか）
と言う物を作成して提出するようにと言われました。
そして、私の属性、物件の価値、収益を
勘案し決定するとの事でした。
融資の期間は20年間は難しい（木造なので）
金額は、路線価と物件の価値で計算され、
返済比率もあるので…。
との事でした。
こんな感じで話しを進めていくんだなと
ちょっと実感しました。
次はもっと小さな会社に融資を積極的に
行っている銀行に打診してみます。
この物件を取り扱う不動産屋はノンバンクと
提携しているとの事で、3.9%の金利です。
かなり高い！！
銀行では2.5%の金利から属性や物件の価値を
見て下げていくと言われています。
ノンバンクで借りてしまった日には、
次の融資でもノンバンクしか通してくれない
リスクが高いとの事です。（本情報）
内本智子さんの
”働くアラフォーママが夫にナイショで家賃年収4000万円！”
の著書は今も私に本当に役に立ちました。
好みの物件に遭遇！！
他の物件を見せてもらいました。
状態が悪く、無いなと思っていた所に
違う物件を案内されました。
既に旅館業として運営されている物件で、
その為に建てられた物です。
駅から徒歩2分、
築2年
11室でキッチン無し、シャワー、トイレ
受け付けあり
の24坪の木造ニ階建てです。
価格は4000万円程。
荒廃した物件の後だったので、
すっごく綺麗に思えます。
各部屋は鍵で施錠出来、エアコンも完備されています。
水回りも綺麗で何も言う事はありません。
シェアハウスでも民泊、ゲストハウスでも行けます。
回り近所も民泊ばかりの
物件だそうです。
ちょっと前向きに検討していこうと
思っています。
最悪、戸建て希望者に土地として
売り抜けられるかな…と言う感じです。
